Agenda item

Ystyried adroddiad y Rheolwr Tîm Rheoli Datblygu

Rhoddwyd i ystyriaeth adroddiad y Rheolwr Tîm Rheoli Datblygu.

 

Cais Rhif C/2020/0148

The Bridge, Station Approach, Pontygof, Glynebwy

Newid defnydd i Feithrinfa, Storfa Biniau, Grisiau Dianc, Tirlunio a Maes Parcio Cysylltiedig

 

Amlinellodd y Rheolwr Gwasanaeth Datblygu a Stadau y cais cynllunio a nododd fod y pwyllgor yn flaenorol ar 11 Chwefror 2020 wedi gwrthod caniatâd cynllunio. Dywedodd y Rheolwr Gwasanaeth mai’r rheswm dros wrthod oedd bod y safle wedi’i leoli o fewn parth llifogydd C2 fel y’i diffinnir gan TAN 15 a bod polisi cynllunio cenedlaethol yn cynghori na ddylid caniatáu defnydd bregus iawn tebyg i’r feithrinfa arfaethedig mewn ardal o’r fath. Mae’r cais presennol yn ailgyflwyniad sy’n ceisio goresgyn y rheswm hwnnw dros wrthod.

 

Ychwanegodd y Rheolwr Gwasanaeth Datblygu a Stadau fod manylion y cais yr un fath â’r rhai a gyflwynwyd yn flaenorol heblaw am ychwanegiad Nodyn Technegol ar Risg Llifogydd ar gyfer y safle a gomisiynwyd gan yr Ymgeisydd. Roedd y nodyn technegol ar wedd Asesiad Canlyniad Llifogydd (‘Asesiad’)  sy’n edrych ar achos tebygol llifogydd a’r risgiau.

 

Tynnodd Rheolwr Gwasanaeth Rheoli Datblygu sylw Aelodau at ymgynghoriadau allanol a’r ymateb gan Cyfoeth Naturiol Cymru. Mae Cyfoeth Naturiol Cymru yn dweud fod y safle yn llwyr o fewn Parth C2 fel y’i diffinnir gan y Map Cyngor Datblygu (‘y Map’) y cyfeirir ato yn Nodyn Cyngor Technegol 15: Datblygu a Risg Llifogydd (TAN15) Mae fframwaith TAN 15 hefyd yn cyfeirio at y categori datblygiad bregus, ac fel nodwyd mae’r gr?p hwn yn cynnwys meithrinfa. Derbyniwyd Asesiad yr ymgeiswyr ac amlinellodd y Rheolwr Gwasanaeth bwyntiau’r adolygiad a nododd, yn unol â’r Asesiad, na wnaed unrhyw wrthwynebiad am y datblygiad arfaethedig. Fodd bynnag, mae safle’r cais yn parhau ym Mharth C2 ac ni fyddai cyflwyno’r Asesiad yn newid y ffaith hon. Dylai’r Awdurdod Lleol felly benderfynu ar y cais yn seiliedig ar i’r lleoliad fod o fewn Parth C2.

 

Dywedwyd ymhellach y gellid herio parthau’r Map a byddai angen cyflwyno her ar ôl cwblhau unrhyw waith arfaethedig. Fodd bynnag, nid yw Cyfoeth Naturiol Cymru yn derbyn heriau ar hyn o bryd, nes caiff TAN 15 ei ddiweddaru gan Lywodraeth Cymru.

 

Nododd y Rheolwr Gwasanaeth mai dim ond i ddatblygiad bregus isel ym Mharth C2 y dylid defnyddio profion. Mae’r datblygiad hwn yn fregus iawn. Nid yw’r Asesiad a’r profion yn TAN 15 i gael eu gweithredu mewn datblygiadau bregus iawn. Felly, roedd ystyried y datblygiad arfaethedig yng nghyswllt profion cyfiawnhad a derbynioldeb yn camddehongli polisi a gofynion TAN 15. Er fod hwn yn bwynt hollbwysig, cydnabu’r Rheolwr Gwasanaeth hefyd fod yr Asesiad wedi dod i’r casgliad bod trothwy llifogydd i raddau helaeth, ond nid yn llwyr, o fewn y gwerth canllaw a amlinellir yn TAN 15.

 

Daeth y Rheolwr Gwasanaeth i ben drwy ddweud fod y cais hwn yn un cymhleth. Mae budd creu swyddi lleol yn ogystal â gwella’r adeilad presennol. Fodd bynnag, mae’r materion llifogydd yn hollbwysig ac mae’r argymhelliad wedi ei seilio ar y canllawiau yn TAN 15 sy’n annog dull rhagofalu lle na chaniateir datblygiad bregus iawn mewn ardaloedd C2 risg uchel. Felly, nododd y Rheolwr Gwasanaeth yr argymhelliad i wrthod caniatâd cynllunio. Teimlid, os na chaiff y Map ei newid, y byddai’r datblygiad yn parhau i fod yn y lle anghywir. Roedd yr ymgeisydd wedi ceisio trafod y gwrthwynebiad polisi drwy gyflwyno’r Asesiad. Pe na byddai’r datblygiad yn fregus iawn ac nad oedd y safle mewn ardal C2, byddai’n rhoi peth disgreswn i’r Pwyllgor Cynllunio wrth weithredu’r profion a nodir yn TAN 15. Fodd bynnag, barn y Rheolwr Tîm oedd nad oedd o fewn cwmpas y Pwyllgor hwn i weithredu’r profion hyn ac yn y cyswllt hwn nid oedd cyflwyno’r Asesiad nid oedd dim wedi newid o’r gwrthodiad blaenorol.

 

Nododd y Rheolwr Gwasanaeth Datblygu a Stadau ymhellach yr opsiynau a roddwyd i’r ymgeisydd yn dilyn y gwrthodiad blaenorol a dywedodd mai’r dewis fu cyflwyno’r Asesiad i Cyfoeth Naturiol Cymru i ddiwygio’r Mapiau. Fodd bynnag roedd yn anffodus nad yw Cyfoeth Naturiol Cymru yn symud ymlaen gyda cheisiadau o’r fath ar hyn o bryd.

 

Ar wahoddiad y Cadeirydd, hysbysodd yr Ymgeisydd, Mr R. Sheppard yr Aelodau am hanes y cynllun a dweud na fu llifogydd yn yr ardal mewn 1 mewn 100 ac 1 mewn 1000 mlynedd, y dulliau a ddefnyddir gan yr Asesiad i fonitro rhag risg llifogydd.

 

Cyfeiriodd yr Ymgeisydd at wal o fewn ardal patio oedd yn 1.2m o uchder a oedd hefyd 10 gwaith uwch na dyfnder y llifogydd. Felly, teimlai’r Ymgeisydd y byddai’r datblygiad yn parhau’n rhydd o lifogydd. Nid oedd Cyfoeth Naturiol Cymru wedi ystyried y wal oedd yn ymyl y bont.

 

Dywedodd yr Ymgeisydd iddo benodi Hydro Solutions i edrych ar y safle. Daeth eu hymchwiliadau i’r casgliad fod y ffordd allan a’r ffordd fynediad yn rhydd o lifogydd gyda’r wal garreg. Yn dilyn eu hymchwiliad, gwnaed cais i Cyfoeth Naturiol Cymru roi ystyriaeth i’w canfyddiadau. Fodd bynnag, oherwydd na chaiff unrhyw heriau eu hystyried yn 2021, nid oedd hyn wedi ei benderfynu hyd yma. Dywedodd yr Ymgeisydd nad oedd Cyfoeth Naturiol Cymru wedi gwrthod y cais a wnaed i herio’r risg llifogydd.

 

Cyfeiriodd yr Ymgeisydd ymhellach at y stormydd diweddar a fu’r stormydd gwaethaf yn yr ardal am flynyddoedd lawer a dywedodd y bu’r ardal yn hollol rhydd o lifogydd, er y bu difrod sylweddol o’r storm ymhellach lawr yr afon. Ychwanegodd yr Ymgeisydd y byddai’r datblygiad yn dod â swyddi i’r ardal ac y byddai’n gyfleuster unigryw a theimlai ein bod yn byw gyda risgiau llawer mwy bob dydd.

 

I gloi, teimlai’r Ymgeisydd mai Storm Dennis oedd y prawf mwyaf mewn hanes diweddar sy’n dangos nad yw’r safle mewn risg o lifogydd.

 

Soniodd Aelod am drafodaethau blaenorol ar y cais a dywedodd, er fod prosesau cymhleth o amgylch y datblygiad yn nhermau risg llifogydd, y bu bob amser ysgol yn yr ardal hon. Dywedodd yr Aelod hefyd ei bod wedi ymweld â’r safle yn dilyn Storm Dennis i weld os bu llifogydd yn yr ardal a dywedodd nad oedd llifogydd o’r fath er y bu difrod mawr iawn mewn rhannau o’r Cwm.

 

Cytunodd Aelodau gyda’r sylwadau a wnaed a dweud hefyd fod caeau rygbi gerllaw na fuont erioed dan dd?r. Dywedodd Aelod y cafodd hyb Dechrau’n Deg ei ddatblygu ar orlifdir yng Ward Cwm ac felly na fedrai gytuno gydag argymhelliad y swyddog y tro hwn. Dywedodd Aelod arall fod llawer o ddraeniau storm yn yr ardal.

 

Roedd Aelodau eraill yn cydymdeimlo gyda materion a nodir yn y cais a dywedwyd bod y llinell yn denau rhwng cytuno a gwrthod. Fodd bynnag, oherwydd bregusrwydd y datblygiad, roeddent yn cefnogi argymhelliad y swyddog.

 

Cytunodd Rheolwr Gwasanaeth y Tîm Datblygu a Stadau ei bod yn sefyllfa anodd gan y gallai llifogydd fod yn annhebygol, fodd bynnag mae polisïau yn dweud ei fod yn risg llifogydd ac yn anffodus ni fedrir herio hyn gyda Cyfoeth Naturiol Cymru ar hyn o bryd.

 

Yn dilyn trafodaeth bellach, cymerwyd pleidlais gyda:

 

9 Aelod yn cefnogi’r cais i gytuno i’r cais gydag amodau cysylltiedig i’w cyflwyno i gyfarfod nesaf y Pwyllgor Cynllunio; a

 

3 Aelod yn cefnogi gwrthod y cais.

 

Felly PENDERFYNWYD RHOI caniatâd cynllunio yn amodol ar adroddiad pellach i’w gyflwyno i gyfarfod mis Tachwedd gydag amodau i gael eu gosod i’r caniatâd cynllunio.

 

Cais rhif  C/2020/0121

Llain ger T? Croeso, Whitworth Terrace,

Georgetown Isaf, Tredegar

2 Annedd ar wahân gyda Garejys ar wahân, Mynedfa Newydd a Gwaith Cysylltiedig

 

Dywedodd yr Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu fod y cais yn cyfeirio at barsel o dir ar ochr orllewinol Whitworth Terrace, Tredegar. Roedd yn ardal laswelltog agored gyda chwymp sylweddol mewn lefelau o ffryntiad y ffordd i’r lôn laswelltog. Mae stepiau yng ngogledd y safle gyda thir glaswelltog llethrog tu hwnt. Caiff y cais ei ystyried ar sail cynlluniau diwygiedig gan y codwyd pryderon gyda’r ymgeisydd yn dilyn ymgynghoriad dechreuol am uchder yr annedd, mas y to, maint y garej a defnydd tanciau septig ar gyfer waredu. Ychwanegodd yr Arweinydd Tîm y cyflwynwyd cynlluniau diwygiedig sy’n ceisio mynd i’r afael â’r pryderon dechreuol.

 

Aeth yr Arweinydd Tîm ymlaen drwy ddweud y ceisiwyd caniatâd cynllunio ar gyfer codi dwy annedd fawr ar wahân, pob un gyda’i  mynediad cerbydau ei hun oddi ar Whitworth Terrace. Byddai gan y datblygiadau dramwyfa droellog yn arwain at garej ddwbl. Byddai’r anheddau ychydig is na’u tramwyfeydd a garejys. Rhoddodd yr Arweinydd Tîm esboniad pellach o’r cynllun a dyluniad yr adroddiad fel yr amlygir yn yr adroddiad.

 

Nododd yr Arweinydd Tîm yr ymgynghoriad sy’n cynnwys adborth o’r cynllun cyntaf a’r cais cynllunio diwygiedig a gyflwynwyd.

 

Dywedwyd nad oedd cyfyngiadau yn nhermau Cynllun Datblygu Blaenau Gwent ac mae’r safle mewn ardal breswyl sydd wedi sefydlu’n dda. Roedd y cynnig felly yn dderbyniol o ran egwyddor ac yn cyfrannu at anghenion tai y Fwrdeistref. Cyfeiriodd yr Arweinydd Tîm at gynllun, maint ac ymddangosiad y datblygiad a nododd fod creu dau bwynt mynediad ar yr heol wedi codi gwrthwynebiadau gan breswylwyr cyfagos am nifer o resymau a fanylir yn yr adroddiad. Ychwanegwyd y cafodd gwrthwynebiadau hefyd eu derbyn am natur oramlwg y datblygiad. Credai’r Arweinydd Tîm fod digon o bellter rhwng yr adeiladau presennol a’r adeiladau a gynigir i beidio cael effaith annerbyniol ar ddefnyddwyr yr anheddau uwchben ac islaw’r safle. Byddai’r olygfa o’r adeiladau yn Heol Woodfield tuag at yr anheddau arfaethedig yn gyfyngedig oherwydd lefelau gwahanol.

 

Nododd yr Arweinydd Tîm, pe rhoddid caniatâd cynllunio, unwaith y cafodd yr anheddau eu cwblhau, y byddent yn manteisio o Hawliau Datblygu a Ganiateir. Mae hyn yn golygu y gellid gwneud rhai mathau o ddatblygiad heb ganiatâd cynllunio.

 

Teimlai’r Arweinydd Tîm y gallai adeiladu unrhyw adeiladau allanol, ymestyn yr annedd neu godi lefelau daear ymhellach i greu ardaloedd gwastad ychwanegol o ofod amwynder yn y gorffennol fod yn annerbyniol yn nhermau’r effaith ar ddefnyddwyr adeiladau islaw a theimlai ei bod yn rhesymol yn yr achos hwn i dynnu Hawliau Datblygu a Ganiatawyd ar gyfer gwaith o’r fath.

 

Yn nhermau mynediad, nodwyd fod y rhwydwaith priffyrdd yn ddigonol i wasanaethu’r datblygiad arfaethedig. Roedd preswylwyr wedi gwrthwynebu creu dau fan mynediad oddi ar yr heol am nifer o resymau a amlinellir yn yr adroddiad. Fodd bynnag, roedd y Rheolwr Tîm Amgylchedd Adeiledig wedi cadarnhau yn ystod y broses ymgynghori nad oedd ganddo unrhyw wrthwynebiad i’r cynnig gyda’r amodau angenrheidiol. Yn nhermau pryderon diogelwch am barcio ar y stryd ar ddwy ochr yr heol, cydnabuwyd fod hyn yn broblem fodd bynnag ni ddylid parcio cerbydau yn y modd hwn gan achosi rhwystr.

 

Yn nhermau perygl gyda chreu dau fan mynediad oherwydd lled y ffordd ac agosatrwydd at drofa, cadarnhawyd fod lled y ffordd yn Whitworth Terrace ger y safle datblygu yn cydymffurfio gyda safonau presennol dylunio priffyrdd. Roedd lleoliad y lonydd yn dderbyniol i’r awdurdod priffyrdd a ni chaiff ei ystyried yn beryglus. Mae’r lon agosaf o leiaf 15 metr i ffwrdd o’r gyffordd, sy’n dderbyniol. Roedd yr awdurdod priffyrdd lleol yn fodlon, gydag amodau, y gallai’r rhwydwaith priffyrdd wasanaethu’r datblygiad ac y gellid rhoi mynediad boddhaol ar gyfer cerddwyr a cherbydau.

 

I gloi, credai’r Arweinydd Tîm yr ystyrid fod y datblygiad preswyl arfaethedig yn dderbyniol ac na fyddai’n cael effaith annerbyniol ar gymeriad ac ymddangosiad yr ardal o amgylch, amwynder yr anheddau cyfagos na defnydd diogel, effeithlon ac effeithol o’r rhwydwaith priffyrdd.

 

Ar wahoddiad y Cadeirydd siaradodd Gwrthwynebydd, Miss Kelly Evans, â’r Pwyllgor.

 

Dywedodd y Gwrthwynebydd iddi fod yn byw yn yr ardal am dros 15 mlynedd a theimlai y byddai’r cais yn gwaethygu’r problemau parcio sydd eisoes yn yr ardal. Roedd cornel ddall annymunol yn agos ac ni fyddai pobl heb fod yn breswyl yno yn gwybod am y perygl.

 

Yn nhermau’r datblygiad, teimlai’r Gwrthwynebydd y byddai’r tai yn cael effaith ormodol ar anheddau cyfagos, gallai fod problemau gyda llifogydd ac er ei bod yn croesawu’r tai newydd, credai y dylid wedi ystyried tai cymdeithasol.

 

Cafodd yr Aelod Ward, y Cynghorydd J. Morgan, ei wahodd gan y Cadeirydd i gyflwyno i’r Pwyllgor. Teimlai’r Aelod Ward fod y Gwrthwynebydd wedi crynhoi pryderon y preswylwyr a chytunai gyda’i sylwadau.

 

Dywedodd Aelod, pe byddai’r cais wedi ei ystyried mewn amgylchiadau arferol, y byddai wedi gofyn am ymweliad safle er mwyn gweld y parcio yn yr ardal dros ei hun. Fodd bynnag, ni chaniateid hyn oherwydd COVID-19.

 

Cododd yr Aelod bryderon am y cyfyngiadau cynllunio ychwanegol i’w rhoi ar y cartrefi hyn a allai olygu na fedrai’r perchnogion godi sied yn eu gerddi. Dywedodd yr Arweinydd Tîm Rheoli Datblygu, oherwydd topograffeg y safle, y credai fod angen gosod amod o’r fath i sicrhau fod yr Awdurdod yn rheoli unrhyw ddatblygiadau eraill yn y safle er mwyn diogelu amwynder defnyddwyr yr anheddau islaw.

 

Cyfeiriodd y Rheolwr Tîm Amgylchedd Adeiledig at y pryderon yn ymwneud â phroblemau parcio ychwanegol a dywedodd fod y datblygiad yn cynnwys garej fawr a thramwyfa, felly byddai lle ar gyfer parcio. Roedd yn cydymdeimlo gyda’r pryderon a godwyd o ran parcio a dywedodd y dylid hysbysu’r awdurdod priffyrdd os oes parcio anghyfreithlon yn yr ardal.

 

Cododd yr Aelod Ward bryderon am agosatrwydd y gyffordd i’r datblygiad. Cadarnhaodd yr Arweinydd Tîm fod y dramwyfa arfaethedig o leiaf 15m i ffordd o’r gyffordd a bod hynny’n cydymffurfio gyda Safonau Dylunio’r Awdurdod Priffyrdd, felly nid oedd yr Awdurdod Priffyrdd wedi codi unrhyw broblemau.

 

Yn dilyn trafodaethau,

 

PENDERFYNWYD yn unfrydol i ROI caniatâd cynllunio gyda’r amodau a nodir yn yr adroddiad.